Kiracıyı Tahliye Yolları

Av. Enes Güneş
(İçeriği görüntülemek için sağdaki butona tıklayın.)

Yazı İçeriği

Son zamanlarda ülkemizdeki yoğun enflasyonist ortam ve kira dönemi başlangıcındaki artış üst sınırının kanunla (Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 2) %25 olarak belirlenmesi nedeniyle, ev sahibi ve kiracılar arasındaki hukukî uyuşmazlıklar artmıştır. Buna bağlı olarak müvekkillerimizden bu konuyla ilgili sık sık soru almaktayız.

Konuya girmeden önce kiracının tahliye nedenlerinin kanunda sınırlı sayıda hüküm altına alındığını söylemek gerekir. Bunun anlamı ev sahibinin kiracısını evden çıkarmak için kanunda sayılan nedenler dışında herhangi bir gerekçesinin bulunmuyor olmasıdır. Kanun koyucunun bu yaklaşımı ev sahibinin mülkiyet haklarını kısıtlamaya neden olmakla birlikte, kira sözleşmesinin dezavantajlı tarafı olarak görülen kiracının korunmasını sağlamaktadır.

Aşağıda kiracının tahliye edilebilmesini sağlayan kanundan doğan haklar ayrı başlıklar altında açıklanmıştır.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye hakkı Türk Borçlar Kanunu(TBK)’nun 350. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa

Türk Borçlar Kanunu 350. madde 1. fıkra

bu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedenine dayanıp dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirerek kiralananı tahliye ettirebilir. Artık klişe bir söz hâline gelen “Almanya’dan oğlum geliyor, evi boşalt!” sözünün yasal dayanağı bu maddedir. Ancak bu noktada önemli olan birkaç husus bulunmaktadır. Öncelikle kiraya verenin veya kanunda sayılan diğer kişilerin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır. Örneğin kiraya verenin oğlu başka bir şehirde yaşıyor ve kiralananda gerçekten oturma ihtiyacı yoksa dava reddedilecektir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olduğu kiraya veren tarafından kanıtlanmak zorundadır. Yani sadece yukarıdaki gibi bir söz ile kiracıyı çıkartmak sanıldığı kadar kolay değildir.

Bununla birlikte kiraya veren kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirirse, TBK’nın 355. maddesinde düzenlenen “yeniden kiralama yasağı” adı verilen yasak kapsamında, konutu/işyerini üçüncü bir şahsa 3 yıl boyunca kiralayamayacaktır. Ancak burada tahliyenin dava ve cebri icra yoluyla yapılması gerekmekte olup yalnızca ihtarname veya başka bir iletişim kanalıyla tahliye istenmiş ve kiracı kiralananı tahliye etmişse, yeniden kiralama yasağı geçerli olmayacaktır. Yeniden kiralama yasağını çiğneyecek şekilde faaliyette bulunan kiraya verene karşı tahliye edilen kiracı, açacağı dava yoluyla son kira döneminin 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir.

2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Bu tahliye nedeni ise TBK’nın 350/2. maddesinde kendine yer bulmaktadır. Buna göre;

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Türk Borçlar Kanunu 350. madde 2. fıkra

kiraya veren açacağı dava aracılığıyla kiralananı tahliye ettirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ise anlaşıldığı üzere, yapılacak inşa veya imar faaliyetinin esaslı olması ve bu sırada kiralananın kullanılamayacak durumda olması gerektiğidir. Örneğin evin balkonunun mutfağa katılacak olması esaslı bir değişiklik sayılmayacaktır. Yargıtay içtihatlarına göre esaslı değişiklik, inşaat projesi gerektiren değişiklikler olup kiraya veren, açtığı davada projeyi mahkemeye sunmak ve mahkemeyi inşa ve imarın esaslı olduğu konusunda ikna etmek zorundadır.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Yeni malikin ihtiyacına dayanan tahliye nedeni TBK’nın 351. maddesinde düzenlenmektedir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Türk Borçlar Kanunu 351. madde

Kanun metninden anlaşılacağı üzere kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden (satın alma tarihinden) itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bu durumu haber verip 6 ay içerisinde kiralananı boşaltmasını isteyebilir. Kiracı kiralananın 6 ay içerisinde boşaltmazsa kiraya veren, açacağı dava yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi isterse bu hakkını kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yine burada da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Kiraya veren isterse kiralananın tahliyesi yerine eski malik ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesini sürdürebilir. Ancak kiracıyı yeni sözleşme imzalamaya zorlama hakkı bulunmamaktadır. Kiracılar yeni malikin bu yöndeki talebini gönül rahatlığıyla reddedebilir.

4. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye TBK’nın 352/1. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu 352. madde 1. fıkra

Son zamanlarda ülkemizdeki kira uyuşmazlıklarının büyük bir kısmı bu tahliye türüne dayanmaktadır. Bu nedenle bu tahliye türünün üzerinde daha çok durmakta fayda var diye düşünüyorum. Uygulamada kiraya verenler kiracılardan düzenleme ve tahliye tarihi boş kalacak şekilde tahliye taahhütnamesi alarak herhangi bir uyuşmazlık durumunda boş kalan tarih yerlerini doldurup icraya vermek suretiyle kiralananın tahliyesi sağlamaktadır. Buna karşılık kiracılar ise verdikleri taahhütnamenin boş olarak ve özgür iradesinin dışında kendisinden alındığını, kiraya verenin bunu sonradan doldurarak özel evrakta sahtecilik suçu işlediğini öne sürmektedirler. Bu hususlarda biraz detay vermek gerekirse:

Öncelikle kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Yani kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya öncesinde verilmiş taahhütnamenin kanunen geçerliliği yoktur. Bu nedenle kiraya verenler taahhütnamenin sadece tahliye tarihinin değil düzenleme tarihinin de boş bırakılmasını istemekte ve düzenleme tarihini kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarih olacak şekilde doldurarak taahhütnamenin geçerli olmasını sağlamaktadır.

İkinci olarak kiracının taahhütnamenin boş olarak verildiği ve sonradan kendisi değil kiraya veren tarafından doldurulduğu ve bu nedenle taahhütnamenin geçersiz olduğu itirazının hukuken nasıl değerlendirildiğini anlatmak istiyorum:

Kiracının boş olarak verdiği tahliye taahhütnamesi Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile geçerli kabul edilmektedir. Çünkü “beyaza imza” adı da verilen, sadece ad-soyad yazılıp imza atılması, diğer yerlerin boş bırakılması durumunda taahhütnamenin/sözleşmenin nasıl doldurulacağı yönündeki tasarrufun karşı tarafa verildiği ve imza atan kişinin bunu onayladığı kabul edilmektedir. Yargıtay’a göre taahhütnamenin sonradan anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu kiracının yazılı delille ispatlaması gerekecektir. Aksi hâlde taahhütnamenin geçerli olduğu konusunda bir şüphe bulunmamaktadır.

Konuyla ilgili daha detaylı bilgi edinmek için Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçersiz Hâle Gelir? adlı yazılarımızı okuyabilirsiniz.

5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

TBK’nın 352/2. maddesine göre;

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu 352. madde 2. fıkra

Böyle bir davada kiracı, kendisine gönderilen yazılı ihtarların haklı sebebe dayanmadığını, örneğin kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödediğini kanıtlamak durumunda kalacaktır. Kiracı bunu kanıtlayamaz ise kiralananda tahliyesine karar verilecektir. Ek bir bilgi olarak kiraya veren, ihtarname göndermek yerine ödenmeyen kira bedeli için icra takibine girişmişse, icra dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emrinin de yazılı ihtar yerine geçeceğini söylemek gerekir.

6. Kiracının Aynı İlçede Evinin Bulunması Nedeniyle Tahliye

Bu tahliye nedeni ise TBK’nın 352/3. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;,

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu 352. madde 3. fıkra

Buradaki en önemli husus kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde içinde bir evinin olduğunu bilmiyor olmasıdır. Kiraya verenin bu durumu bildiğini kanıtlayan kiracı, açılan davayı da kazanacaktır. Bununla birlikte kiracının evinin oturmaya elverişli (hâline münasip) olması gerekir. Örneğin kiracı 5 kişilik bir aile ise ve kendisine ait olan konut 1+1 ise veya kiralanan konut çok bakımlı iken kiracının sahip olduğu konut bakımsız, rutubetli, komşularının sıkıntılı olduğu vs. bir konut ise bu konut kiracı için oturmaya elverişli bir konut olarak kabul edilmeyecektir.

7. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İcra Yoluyla Tahliye

Bu tahliye türü TBK’nın 315. maddesinden kendisine dayanak bulmaktadır. Buna göre;

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Türk Borçlar Kanunu 315. madde

İlgili hüküm uygulamada, kiraya verenin icra dairesinden tahliye talepli olarak icra takibi başlatmasıyla hayata geçirilir. Örnek no. 13 veya 7/30 icra takibi olarak adlandırılan bu icra takibi türünde, kiracının 7 günlük itiraz süresi ve 30 günlük ödeme süresi vardır. Kiracı/borçlu, 7 gün içinde icra takibine itiraz edip takibi durdurabilir. Bunun üzerine kiraya veren/alacaklı, icra mahkemesinde taşınmazın tahliyesi talepli itirazın kaldırılması davası açabilir. Bu dava sonucunda evin tahliyesine karar verilebilir. Eğer kiracı icra takibine itiraz etmez 30 gün içinde de ödemeyi yaparsa tahliye edilemeyecektir. Ancak ödemeyi yapmazsa kiraya veren, icra dairesi kanalıyla taşınmazın tahliyesini sağlayabilir.

8. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye

TBK’nın 316. maddesi ile kiralananın özenle kullanılması ve komşulara saygı gösterilmesi bir borç olarak kiracıya yüklenmiştir. Buna göre;

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir

Türk Borçlar Kanunu 316. madde 1. ve 2. fıkra

Kiracı, kiralananı kendi malıymış gibi özenle, olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılayarak ve aynı zamanda komşularına saygı göstererek kullanmalıdır. Bu durum toplumsal yaşamın bir gereğidir. Kanunda özenle kullanım kavramı genel olarak söylenmiş olup Yargıtay içtihatlarıyla özenle kullanmanın nasıl olacağı şekillenmiştir. Örneğin konut olarak kiralanan taşınmazın ticarethane olarak kullanılması özenle kullanıma aykırı kabul edilecektir.

Kanun koyucu ilgili maddeye aykırı şekilde hareket eden kiracının tahliye edilebileceğini hüküm altına almıştır. Böyle bir durumda kiraya veren 316. maddeye aykırı davranan kiracıya bu aykırılığı gidermesi için yazılı ihtar ile 30 günlük süre vermeli, aksi hâlde kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirmelidir. Kiracı, aykırılığı gidermezse kiraya veren kiracının tahliyesi için 30 günlük sürenin ardında dava açıp kiralananın tahliyesini sağlayabilir.

Paylaş :
POPÜLER YAZILAR