Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracının Tahliyesi

Av. Enes Güneş
(İçeriği görüntülemek için sağdaki butona tıklayın.)

Yazı İçeriği

1. GENEL OLARAK

Kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiracının evi tahliye etmesini sağlayan birkaç yol bulunmaktadır. Bunlar ihtiyaç nedeniyle tahliye, taşınmazı yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye, yeniden iktisap (kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi) nedeniyle tahliye ve yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliyedir.

Yazımızın konusu olan yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye kavramı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesinde kendine yer bulmaktadır. İlgili maddeye göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”. Bu maddenin bir benzeri yürürlükten kaldırılmış olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1/a maddesinde de bulunmaktaydı. “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebilir.”

TBK’nın 352/1 maddesi sayesinde kiracı başka bir nedene ihtiyaç duymadan ve kiraya verene herhangi bir şekilde tazminat ödemeden kira ilişkisini sonlandırabileceği gibi, kiraya veren de kiracının verdiği yazılı taahhüde dayanarak kira ilişkisini sonlandırıp kiralananın tahliyesini isteyebilir.

2. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

2.1. Taahhütnamenin İlk Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olması

Kira sözleşmesi yapılırken veya kira sözleşmesi imzalanmadan önce kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Bunun nedeni konut veya işyeri ihtiyacı içerisinde olan kiracının özgür iradesiyle bu taahhüdü veremeyecek olmasıdır[1]. Bu bağlamda tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile aynı veya daha eski bir tarihse o tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinden söz edilemeyecektir. Doktrinde ağırlıklı görüş tahliye taahhüdünün geçersizliğini öne sürmek için TBK’nın 39. maddesinde yer alan yanılma, aldatma ve korkutulma nedenlerine dayanmanın gerek olmadığını, bu tür bir taahhüdün hukuka aykırılığı nedeniyle mutlak olarak batıl olduğunu düşünürken, başka bir görüş TBK 39’a dayanmak gerektiğini ve bu nedenle 1 yıl içerisinde tahliye taahhüdünün geçersizliğinin ileri sürülmesi gerektiğini düşünmektedir. Yargıtay da bu görüştedir:

“…Davalı davanın dayanağını teşkil eden en son verilen tahliye taahhüdünün alınmasında davacının kötü niyetli olduğunu ispat etmiş değildir.Bu konuda dinlenilen davalı tanıkları duyuma dayalı beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının her yıl kira bedelinin artırılmasını istemesi davacının kötü niyetli olduğunu göstermez. En son alınan tahliye taahhüdü 1.5.2012 düzenleme tarihli olup, en son yenilenen sözleşme ile birlikte 14.1.2012 tarihinde verildiğinin ileri sürülmesine, bu tarihe göre TBK 39 (BK 31 ) maddesi uyarınca bir yıl içinde taahhüdün iptali için bir dava açılmadığının anlaşılmasına göre davalı bu aşamada taahhüdün geçersizliğini ileri süremez. Bu nedenle en son yenilenen sözleşme ile verilen davaya konu tahliye taahhüdü geçerli olup tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın red edilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla, davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir…”

Yargıtay 6. HD 2014/7025 E. 2014/10145 K. sayılı ve 22/09/2014 tarihli kararı

2.2. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır

TBK’nın 352/1 maddesinin metninden görüldüğü üzere kanun koyucu tahliye taahhüdünün yazılı olmasını öngörmüştür. Bu nedenle sözlü taahhütler geçerli değildir. Burada yazılı taahhüdün adi yazılı olması yeterli olup resmi bir yazılı şekli yoktur.

2.3. Tahliye Taahhüdü Kiracı ya da Yetkili Temsilcisi Aracılığıyla Yapılmış Olmalıdır

Kiracı sıfatı taşımayan bir kişinin tahliye taahhüdünde bulunmasının TBK 352/1 maddesi bağlamında bir hükmü yoktur. Ancak olaya göre TBK 128. madde uyarınca “üçüncü şahsın fiilini taahhüt etmiş kimse” olarak kiralayana karşı verdikleri zarardan ötürü sorumlu olabilirler. Birden fazla kiracı sıfatını taşıyan kişi varsa, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar veya yetkili temsilcileri tarafından verilmesi gerekmektedir. Birden çok kiracı bulunması durumunda bütün kiracıların tahliye taahhüdü vermesi gerekmektedir. Aksi hâlde taahhütname geçersiz olacaktır. Kiracı bir tüzel kişi ise, taahhüdün yetkili organ veya temsilciler tarafından verilmesi gerekli ve yeterlidir[2].

2.4. Tahliyenin Taahhüt Edildiği Tarih Belli Olmalıdır

Taahhüt tarihi açısından soyut söylemler geçersizdir. Örneğin “İşyerini tahliye edeceğimi taahhüt ederim”, “Konutu 6 yıl sonra Temmuz ayında tahliye edeceğim” şeklindeki taahhütler kanun maddesinin metninde geçen “belli bir tarihte” ibaresini karşılamamakta, belli bir tarih bildirmemektedir. Bunun yerine “22/08/2026 tarihinde konutu tahliye edeceğim” şeklinde net bir tarih belirtilmiş olmalıdır. Dolayısıyla belirsiz tarihli ibarelerin bulunduğu tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır.

3. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VERİLMESİNİN SONUÇLARI

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi gereğince kiraya veren, tahliyenin taahhüt edildiği tarihten başlayarak 1 ay içinde dava veya icra yoluyla kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kira sözleşmesinin sonlanması, kiracının kiralananı tahliye etmesini gerektirecek, tahliye etmezse yeni bir sözleşme yapılmadığı sürece, kiracı kiralananda haksız işgalci olarak bulunacaktır. Böyle bir durumun gerçekleşmemesi için kiraya veren yalnızca kira sözleşmesini sona erdirmeyecek aynı zamanda kiracının tahliye edilmesini de sağlamak isteyecektir. Bunun için de önünde iki ayrı yol bulunmaktadır:

3.1. İcra Yoluyla Tahliye

Kiralananın tahliye edilmesinin taahhüt edildiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiraya veren icra yoluyla kiralananın tahliye edilmesini isteyebilir.

“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.”

İcra ve İflas Kanunu, m. 272/1.

Yukarıdaki yasa maddesinden açıkça anlaşılacağı üzere taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiralananın tahliyesi icra dairesinden talep edilmelidir. Bu süre hak düşürücü süre olup süresi içinde tahliye talep edilmediği takdirde taahhütname hukuksal değerini kaybeder.

Kiraya veren 1 aylık hak düşürücü sürede kiralananın tahliyesini icra dairesinden talep etmişse icra dairesi, kiralananın 15 gün içinde tahliyesini ve kiraya verene teslimini emreden, tahliye emri adında bir yazıyı kiracıya tebliğ eder(İİK m. 272/2). Tahliye emrinin kiracıya tebliği ile 1 haftalık itiraz süresi başlar. Kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz etmemesi hâlinde kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gidebilirken, imzaya itirazın olması durumunda taahhütname noterde düzenlenmemişse (adi yazılı ise) sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak durumundadır.

3.2. Dava Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, tahliye taahhüdünde bulunan ama belirttiği tarihte taşınmazı tahliye etmeyen kiracıya karşı icra yoluyla tahliye işlemlerine girişebileceği gibi tahliyeyi dava yoluyla da sağlayabilir.

Dava yoluyla tahliye durumunda da taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası yoluna gitmek gerekmektedir. Ancak bu noktada önemli bir ayrıntı vardır. Eğer kiraya veren 1 aylık hak düşürücü süre içerisindeyken kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi 1 kira dönemi olarak uzamış sayılacaktır. TBK m. 353 bunu söylemektedir:

“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Tahliye davasının davacısı kiraya verendir. Taşınmaz malikinin kiraya veren sıfatı yoksa bu davayı açamayacaktır. Eğer kiraya veren sayısı birden fazla ise paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliği ile mülkiyette ise oybirliği ile dava açılabilecektir.

Tahliye davasının davalısı ise kiracıdır. Eğer birden çok kiracı varsa davanın tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Kiracı taşınmazı alt kiraya vermişse burada muhatap yine asıl kiracı olacak ancak tahliye kararı verilmişse bu sonuç alt kiracıyı da bağlayacaktır.

3.3. Görev ve Yetki

Tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılacak icra takibinde doğal olarak görevli icra dairesidir. Tahliye davasında görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

Açılacak davada yetkili mahkeme ise genel olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Bu yetki kesin olmamakla birlikte davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. İcra takibinde ise taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi yetkili olacaktır.

4. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANARAK TAHLİYEYE İLİŞKİN SORU VE SORUNLAR

4.1. Boş Olarak İmzalanan Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Uygulamada kiracılar kiraya verenler tarafından boş tahliye taahhüdü imzalamaya zorlanmaktadır. Aksi hâlde konutun/işyerinin kendisine kiralanmayacağını bilen kiracılar ise taahhütnameyi boş olarak imzalamaktan kaçınamamaktadır. Bu nedenle birçok mağduriyet yaşanmakta, kiraya veren istediği bir tarihte kiracıyı kiralanandan tahliye edebilmektedir.

Burada hemen akla “Boş olarak imzaladığım tahliye taahhütnamesi geçerli midir?” sorusu gelmektedir. Bu soruyu cevaplamak için her somut olaya ilişkin taahhütnameyi ayrıca incelemek gerekse de, kiraya veren tarafından, yukarıda anlatılan geçerlilik şartlarına uygun olarak sonradan doldurulan taahhütnamenin; kira sözleşmesiyle birlikte, özgür irade olmadan imzalandığı, kiracı tarafından kanıtlanmadığı sürece geçerli olduğu, Yargıtay içtihatlarıyla şüphesiz bir hâl almıştır diyebiliriz. Örneğin:

“…Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır…”

Yargıtay HGK 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ve 28/09/2021 tarihli kararı

Yargıtay’ın belgenin sonradan doldurulmasının, belgenin geçersizliğini gerektirmediğini düşünmesi “beyaza imza” olarak tanımlanan eylemi yapan, yani boş belgeye imza atan kiracının, sözleşmenin karşı tarafına duyduğu güven gereği belgenin herhangi bir şekilde doldurulmasını kabullendiği ve ortaya çıkacak sonuca katlanması gerektiği kabulüne dayanmaktadır. Nitekim;

“…Davalı vekili, davacının müvekkiline sadece dükkan adresi ile isim ve soyadı bulunan bir kağıda imzasını atıp vermesini, bu belgeyi Torbalı Vergi Dairesi’ne ibraz edeceğini söyleyerek hile ve tesise kullanmak suretiyle boş bir kağıt aldığını, daha sonra kağıdın üst tarafını daktilo ile doldurarak tahliye taahhüdü haline soktuğunu savunmuştur.

Maksada uygun yazılmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Boş belgenin maksada uygun doldurulmadığının davalı tarafça isbatı gerekir. Ancak, davalının beyaza imza atmakla da sonradan meydana gelecek olayların sonucuna katlanması gerektiğinin kabulü gerekir. Kaldı ki davalı belgenin hile, ikrah ve müzayaka içerisinde kendisinden alındığını iddia ederek, BK.nun 31. maddesi gereğince belgenin iptali için dava açtığını iddia ve ispat etmemiştir…”

Yargıtay 6. HD 1991/11123 E. 1991/11792 K. sayılı ve 09/10/1991 tarihli kararı 

4.2. Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?

Bu sorunun cevabı için Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir? adlı makalemize göz atabilirsiniz.

4.3. Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Açılan İcra Takibine Nasıl İtiraz Edilir?

İlamsız İcra takibine itiraz, icra takibinin yapıldığı icra dairesine veyahut bu icra dairesine gönderilmek üzere herhangi bir icra dairesine giderek veya UYAP sistemi üzerinden e-imzalı şekilde; borçlunun hiç veya bildirilen şekilde borçlu olmadığı, alacağın zamanaşımına uğradığı, imzanın kendisine ait olmadığı gibi gerekçelerle yapılabildiği gibi, sadece “icra takibine itiraz ediyorum” demek suretiyle de yapılabilir. İlamsız icra takibine yapılan itirazın ardından icra takibi durur. Bunun üzerine alacaklı icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel görevli mahkemede(kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemeleridir) itirazın iptali davası açabilir.

Yukarıda genel hatlarıyla anlatılan ilamsız icra takibine itiraz kavramı tahliye taahhütnamesine dayanarak açılan icra takipleri için de geçerlidir. Çünkü tahliye taahhütnamesi ilam niteliğinde bir belge değildir ve dolayısıyla buna dayanarak ilamlı takip yapılamaz. Açılan icra takibine karşı itiraz etmek için yukarıda anlatıldığı gibi bir yol izlemek gerekir. Bununla birlikte haksız olarak yapılan itiraz neticesinde takip durur ve alacaklı (konumuza göre kiraya veren) itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası yoluna gider ve mahkeme itirazın kaldırır veya iptal ederse, alacak likitse alacaklının talebi hâlinde %20’den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkeme tarafından hükmedilebilir. Dolayısıyla icra takibine itirazda bulunurken karşılaşılması muhtemel sonuçları da göz önünde bulundurmak gerekir.

4.4. Şartlı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

Öğretide farklı görüşler mevcut olsa da TBK’nın 170. maddesi gereğince şartlı tahliye taahhütnamesinin geçerli olacağını söyleyebiliriz. Nitekim Yargıtay’ın görüşü de şartlı tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu yönünde ağır basmaktadır. Örneğin:

“…Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanununun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 170. maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her nekadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir. Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Yargıtay 6. HD 2015/11188 E. 2016/839 K. sayılı ve 11/02/2016 tarihli kararı

4.5. Tahliye Taahhütnamesinde Bulunan Cezai Şart/Ceza Koşulu Geçerli Midir?

Cezai şart öğretide “Asıl borç olarak nitelendirilen bir borcun hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi halinde alacaklının borçluya ifa etmekle yükümlü olduğu edim borcu” şeklinde tanımlanmaktadır. Bir tahliye taahhütnamesinde bulunan cezai şartın geçerli olup olmadığı sorusu ise TBK’nın 346. maddesi nedeniyle ortaya çıkmaktadır.

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Türk Borçlar Kanunu, 346. madde.

Yukarıdaki madde nedeniyle tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile bağlantısı göz önüne alınarak tahliye taahhütnamesinde cezai şart bulunamayacağı, varsa bile geçersiz olacağı düşünülebilir. Ancak ilgili madde kanunun “Kira bedeli” isimli yan başlığının alt başlığı olan “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” adlı başlığa dairdir. Yani kira bedeline ilişkin olarak cezai şart düzenlenemeyeceği düşünülmelidir. Bu nedenle ve başka bir engel de bulunmadığından tahliye taahhütnamesinde cezai şart bu kapsamda değerlendirilemeyecek ve geçerli olacaktır. Nitekim Yargıtay da bu görüştedir:

“…Davalı sonradan düzenlenmiş bulunan 1.8.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde bu yeri en geç 31.12.1992 tarihinde tahliye etmeyi, aksi takdirde geçecek her gün için 1.000.000 TL ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Söz konusu cezai şart sonradan taraflar arasında düzenlenmiş bulunan tahliye taahhüdünün bir müeyyidesi niteliğindedir. Kiracı davalı kiralananda otururken bu tahliye taahhütnamesini verdiğine göre gerek tahliye taahhütnamesi ve gerek onun müeyyidesi niteliğinde bulunan cezai şart geçerlidir…”

Yargıtay 13. HD 1994/10797 E. 1994/11686 K. sayılı ve 26/12/1994 tarihli kararı

[1] Yargıtay 6. HD 08/02/1991 1991/1187 E. 1991/1624 K. sayılı kararı

[2] YAVUZ Nihat, Kira Hukuku, s. 1485. Ankara 2023.

Paylaş :
POPÜLER YAZILAR