Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçersiz Hâle Gelir?

Av. Enes Güneş
(İçeriği görüntülemek için sağdaki butona tıklayın.)

Yazı İçeriği

GENEL OLARAK

Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca kiracının kiraya verene verdiği, bildirdiği tarihte kiraladığı taşınmazı tahliye etmeyi vaat ettiği bir taahhütnamedir. Kanunun ilgili maddesi şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir…”

Kiraya veren tahliye taahhütnamesini icra takibine yahut tahliye davasına konu ederek kiracıyı kolaylıkla tahliye edebilmektedir. Tahliye taahhüdünde bulunan kiracının tahliye edilmesi normal şartlar altında çok doğal ve zaten olması gereken şey olsa da, uygulamada tahliye taahhütnamesi çoğunlukla kiracının özgür iradesi ile değil kiraya verenin baskısıyla imzalanmaktadır. Tahliye taahhütnamesi vermezse taşınmazı kiralayamayacağını bilen kiracı adayı, ister istemez tahliye taahhütnamesini imzalamak zorunda kalmaktadır. Üstelik bu tahliye taahhütnamesi genellikle herhangi bir uyuşmazlık anında kiraya verenin isteği kabul edilmediği takdirde sonradan doldurulmak üzere boş olarak alınmaktadır. Bu sayede kiraya verenler boş tahliye taahhütnamesini istediği tarihe göre doldurarak, istediği zaman kiracıyı tahliye etmekte ve kiracıların büyük mağduriyeti oluşmaktadır.

Yargıtay da kararlarında tahliye taahhüdünü boş olarak imzalayan kiracının, taahhütnamenin nasıl doldurulacağı yönündeki tasarrufunu kiraya verene bıraktığı ve beyaza imza atmanın sonuçlarına katlanması gerektiği yönünde karar vermektedir. Bu karar hukuken bize göre de doğrudur, ancak kiracının iradesinin fesada uğratılarak boş tahliye taahhütnamesi imzalatılmasının bu kadar yaygınlaştığı bir ortamda, güçlü konumda bulunan kiraya verenin zayıf konumdaki kiracı karşısında daha da güçlenmesini sağlamaktadır. Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesi imzalatılması uygulamasına karşı kiracının neler yapılabileceği bu yazıda tarafımızca irdelenmiştir.

1. Taahhüdün İptali İçin Dava Yoluna Gitmek

Kira sözleşmesi ile aynı gün yahut kira sözleşmesinden önceki bir tarihte verilen tahliye taahhüdü geçersizdir (Detaylı bilgi için Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz). Bunun nedeni kiralanan taşınmaz henüz teslim edilmeden tahliye edileceği yönündeki taahhüdün bir bağlayıcılığı olmamasından kaynaklanır. Ancak uygulamada tahliye taahhütnamesi boş olarak imzalatılıp düzenleme tarihi kira sözleşmesinden sonraymış gibi doldurulmaktadır. Tahliye taahhütnamesi verilmeden kira sözleşmesinin yapılmayacağı, dolayısıyla taşınmazın kiralanmayacağı baskısıyla kiracının iradesinin fesada uğratılmasının. Yargıtay istikrar kazanan kararlarında kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha öncesinde verilen tahliye taahhütlerinin geçersiz olduğunu vurgulamıştır[1].

Ancak yukarıda da değinildiği gibi uygulamada kiraya verenler kira sözleşmesi imzalanırken kiracıdan boş tahliye taahhütnamesi alarak tahliye tarihini daha sonra kendi isteklerine göre doldurup kiracıyı kiralanandan çıkarmaktadır. Bu noktada tahliye taahhütnamesinin sonradan kendisinin rızası dışında doldurulduğunu ispatlama yükü kiracıdadır.

“…Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür…”

Yargıtay HGK 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ve 28/09/2021 tarihli kararı

Kira sözleşmesi imzalanırken düzenleme ve tahliye tarihleri boş olan tahliye taahhütnamesini imzalamak zorunda kalan kiracının daha sonra TBK’nın 39. (Mülga Borçlar Kanunu 31. madde) maddesine dayanarak tahliye taahhütnamesinin iptali için dava yoluna gidebileceği öğretideki birçok yazar tarafından ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Örneğin:

”…Davalı Borçlar Kanunu’nun 31. maddesinde öngörülen yasal hakkını kullanmayıp taahhütnamenin iptali yönünden bir talepte bulunmadığına göre düzenleme tarihi olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir…”

Yargıtay 6. HD. 2010/2871 E. 2010/6900 K. sayılı ve 08/06/2010 tarihli kararı

Yukarıda bildirilenlerden hareketle boş tahliye taahhüdü imzalamak zorunda kalan kiracının TBK’nın 39. maddesine dayanarak 1 yıl içerisinde taahhütnamenin iptali için dava açması gerekmektedir. Ancak bu yolla iptalin çok zor olduğunu söylemek gerekir. Çünkü TBK 39. maddedeki yanılma, aldatma, korkutma hâllerinin varlığını kanıtlamak pek mümkün olmayacaktır. Bunun için tanık deliline başvurulabilir ancak tanığın kira sözleşmesinden menfaat sağlayan birisi, yani kiracının eşi, çocuğu gibi, kiracı ile birlikte kiralananda yaşayacak olan birisi olmaması gerekir. Bu koşul altında bir tanık bulunması ihtimali ise çok azdır. Tanık dışında bir delil bulabilmek ise daha zordur. Örneğin taahhütnamenin boş hâlinin fotoğrafı kiracı tarafından alınsa bile bu bir delil değil ancak delil başlangıcı olabilecektir. Mahkemeye sonradan doldurulmuş bir taahhütnamenin ibrazı durumunda mahkemenin, çekilen fotoğrafın taahhütnamenin doldurulmasından hemen önce çekildiği ve sonra kiracının rızasıyla doldurulduğu yönünde hüküm vermesi muhtemeldir. Dolayısıyla TBK m. 39’a dayanarak taahhütnameyi iptali etmenin pek mümkün olmadığı sonucu ortaya çıkmaktadır.

2. Taahhütname İmzalandığı Gün İhtar Çekmek

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha öncesinde verilmesi durumunda geçersiz olacağı yukarıda anlatılmıştı. Taahhütnameyi iptal etmek için TBK m. 39’a dayanarak dava yoluna gitmenin ise muhtemelen bir çözüm olmayacağı da bir önceki başlıkta bildirildi. Bu noktada taahhütnamenin kiracının rızası dışında boş olarak verilmesi nedeniyle taahhütnamenin iptaline yarayacak başka bir çözüm önerisi anlatılacaktır.

Kiracı kira sözleşmesi ile birlikte boş olarak tahliye taahhütnamesi imzalatıldığı gün noterden taahhütnamenin geçersiz olduğuna dair ihtar çekebilir. Çekeceği ihtarnamede taahhütnamenin boş olarak kendisine rızası dışında ve henüz kiralanan teslim alınmadan önce imzalatıldığı, bu hâliyle taahhütnamenin geçersiz olduğuna yönelik bildirimlerini kiraya verene yapmalıdır. Bunun kiracıya sağlayacağı yarar ise ihtarnamenin kiracı tarafından açılacak taahhütnamenin iptaline yönelik bir davada veya kiraya verenin tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatacağı bir icra takibinde kiracının elini kuvvetlendirecek bir delil nispetinde olacak olmasıdır. Kira sözleşmesi ile aynı gün çekilmiş ve taahhütnamenin boş olarak, baskı altında imzalatıldığını bildiren ihtarname, kiracının TBK m. 39’a dayanarak taahhütnameyi dava yoluyla iptal ettirmesini sağlayabilecektir.

3. Kira Sözleşmesinin Tarafı Olmayan Eşin Bildirim Yoluyla Sözleşmenin Tarafı Hâline Gelmesi

Kanun koyucu Türk Medeni Kanunu’nun 194/4. maddesinde “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” ve Türk Borçlar Kanunu’nun 349/3. maddesinde “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”  şeklindeki düzenlemeler ile kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebileceğini bildirmiştir. Burada kiraya verene yapılan bildirim tek taraflı irade beyanı şeklinde olup kiraya verenin bu durumu kabul edip-etmeme noktasında bir tasarruf hakkı bulunmamaktadır.

Kanun koyucunun yaptığı bu düzenleme kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin haklarını korumaya yöneliktir. Eşler arasında çıkabilecek bir uyuşmazlıkta kira sözleşmesini tarafı olan eşin örneğin konutu terketmesi ve kiraya verene kira sözleşmesini feshettiğini bildirmesi durumunda konutta kalan eşin kira sözleşmesine kaldığı yerden devam edebilmesi için sözleşmenin tarafı olması sayesinde mağduriyet yaşamaması amaçlanmaktadır. Nitekim kanun maddelerinin gerekçelerinde de sözleşmenin tarafı olmayan eşin korunmasının amaçlandığı vurgulanmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracının Tahliyesi adlı yazımızda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını anlatmıştık. Bahse konu yazıda anlatılan şartlardan birisi ise taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması gerekliliğidir. Eğer kira sözleşmesine taraf olan bir kişi varsa onun tahliye taahhüdü vermesi yeterli iken, birden fazla kiracı varsa hepsi birlikte taahhüt vermelidir. Çünkü kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır ve kiracılardan birisi gerekli yetkiye sahip olmadan diğer kiracıların haklarını kısıtlayamayacak, dolayısıyla taşınmazı tahliye etmeyi herkes adına taahhüt edemeyecektir.

Bu durumda eşlerden biri tarafından imzalanan tahliye taahhütnamesi tek bir kiracı tarafından imzalanmış olacağı için gerekli geçerlilik şartlarını sağlamayacaktır. Bu durumda tahliye taahhütnamesinin geçersiz hâle geleceğini söylemek mümkündür.

4. Tahliye Taahhüdü Verilen Konutun Aile Konutu Olması ve Diğer Eşin Tahliye Taahhütnamesine Rızasının Bulunmaması

Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesinde “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” ve Türk Borçlar Kanunu’nun 349/1. maddesindeAile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” şeklinde yapılan düzenleme ile kira sözleşmesinin tarafı olan eşin diğer eşin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği düzenlenmiştir. Bu düzenlemenin amacı bir üst başlıkta da anlatıldığı gibi kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşi tarafı olan eşin olumsuz eylemlerine karşı korumaktır.

İlgili yasal düzenlemeler nedeniyle kira sözleşmesinin tarafı olan eşin diğer eşin rızasını almadan tahliye taahhüdünde bulunamayacağı yahut bulunsa bile bu taahhüdün geçersiz olacağı söylenebilir. Ancak öğretide bu görüşün aksini savunan görüşler de bulunmaktadır. Nitekim Yargıtay’ın bu konuda oluşmuş içtihatı yoktur.

Bu konu Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı adlı yazımızda detaylıca irdelendiği için burada detaya girilmemekle birlikte ilgili yazımızı okumanızı tavsiye ederiz.


[1] Yargıtay 04/10/1994 tarihli 20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı, Yargıtay 6. HD 08/02/1991 tarih 1187/1624 sayılı kararı, Yargıtay 6. HD. 23/01/1995 tarih 322/461 sayılı kararı

Paylaş :
POPÜLER YAZILAR